MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı ...Ş. tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacılar vekili, müvekkillerinin hissedar olduğu dava konusu 941 ada 164 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak davalılardan..... (eski unvanı .... ile dava dışı ... Belediyesi arasında 13.06.1996 tarihinde Noterde gayrimenkul satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını; Sözleşme gereği taşınmaza inşa edilecek 13 katlı binanın 8,5 katının otopark diğer katların alış-veriş merkezi ve otel olarak yapılacağı taahhüt edildiği halde; davalı ...nin sadece otoparkı yaptığını ve otoparkı 01.05.2006 yılına kadar davalı ...nin kullandığını, kullanıma ilişkin bedelin davacıların da aralarında bulunduğu hisse sahiplerine ödendiğini, bu tarihten sonra ödeme yapmamak için otoparkın başka bir şirkete kiraya verildiğini, 01.05.2006-19.04.2011 tarihleri arası için ecrimisil davası açtıklarını, dava konusu taşınmazda aynı zamanda hissedar da olan ......, taşınmazdaki hisselerini diğer davalı ...ye sattığını iddia ederek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; 19.04.2011-03.11.2011 tarihleri arası için davalı ...Ş.’den, 03.11.2011 tarihinden davacıların hisselerini davalı ...ye devrettiği tarihe kadar, hissesini devretmeyen ... için ise dava tarihine kadar ...den alınmak üzere toplam 18.900,00 TL ecrimisil talebinde bulunmuştur. Davacılar vekili, 13.06.2016 tarihli dilekçesi ile dava değerini 110.042,00 TL’ye yükseltmiştir.
Davalı ...Ş. vekili, arsa sahipleri ile 01.05.2003 başlangıç tarihli kira sözleşmesi yapıldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre otopark gelirinin % 30’luk payının belediyeye ait olduğunu iddia ederek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ...Ş vekili, davalı ...Ş.‘nin hisselerini 03.11.2011 tarihinde devraldıklarını, ancak 2014 yılında bizzat işletmeye başladıklarını, davacı ... dışındaki diğer yedi davacının hisselerinin dahi 2014 Şubat ayı içinde tapuda devralındığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, "Açılan ve ıslah edilen davanın kabulü ile davacı ... varisleri için 1.416,00 TL, davacı ... için 2.568,00, ... için 2.568,00 TL, ... için 2.302,00 TL, Remziye Semran Ak için 5.403,00 TL, ... için 5.403,00 TL ecrimisil bedelinin 19/04/2011 tarihinden her dönem sonu itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...den alınarak davacılara verilmesine, davalı ...Ş. Yönünden davacı...r varisleri için 6.748,00 TL, ... için 12.491,00 TL, ... için 19.183,00 TL, Nejla Karaağca için 17.549,00 TL, ... için 24.813,00 TL, ... için 28.498,00 TL ecrimisil bedelinin 03/11/2011 tarihinden her dönem sonu itibari ile işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine" karar verilmesi üzerine; hüküm davalılardan ... Park İşletmeciliği Yatırım A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
1-Davalı ...vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmemiştir.
2- Davalı ...vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK"nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtayın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup, bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK"nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara

alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; dava konusu 941 ada 164 parsel sayılı taşınmaz; davacılardan ..., davalılardan ... Park İşletmeciliği Yatırım A.Ş. ve dava dışı kişiler adına hisseli olarak kayıtlıdır. Davacılar ..., ... ve ... 11.02.2014 tarihinde, davacı ... 27.02.2014 tarihinde, davacılardan ... 02.05.2015 tarihinde, davacı ... 14.01.2014 tarihinde, davacı ... 02.05.2014 tarihinde dava konusu taşınmazdaki hisselerini davalı ...ye devretmişlerdir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; ... 10. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/339 Esas sayılı dosyası içerisinde bulunan dava konusu yerle ilgili kira sözleşmesi emsal olarak alınmıştır. Ancak hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya ve denetime elverişli değildir.
Yargıtay"ın yerleşmiş uygulamaları doğrultusunda önceki dönem için belirlenen ecrimisil miktarına Üretici Fiyat Endeksinin (ÜFE) tamamı yansıtılmak suretiyle belirlenecek miktardan az olmamak koşuluyla, bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir. Eğer kesinleşen döneme ÜFE uygulanmadan ecrimisil hesabı yapılacaksa bunun nedenleri bilirkişi raporunda somut verilerle açıkça belirlenmelidir.
Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar önemli oranda arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Hal böyle olunca; mahkemece dava konusu taşınmaza ilişkin olarak önceki ecrimisil bedeline ilişkin taraflarca numaraları bildirilen dosyaların getirtilerek incelenmesi, kesinleşmiş ise, az yukarıda yazılı ilkeye göre hesaplama yapılması, kesinleşmiş hüküm bulunmadığı takdirde, tarafların bildirdiği, bildireceği emsal kira sözleşmeleri ve yukarıda yazılı ilke ve esaslar dikkate alınarak sonuca gidilmesi gerekirken, denetime açık olmayan rapora göre karar verilmesi doğru değildir.
3-HMK"nin 297/2 maddesi gereğince, hüküm fıkrasının çok açık olması, infazı sırasında tereddüt yaratmayacak şekilde taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların tek tek belirtilmesi gerekir. Aksi halde, hükmün icrası sırasında şüphe ve terüddütün doğmasına ve ilamın infaz edilememesine neden olur. Mahkemece, her dönem için faizin başlangıç tarihlerinin açıkça belirtilmesi gerekirken infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
SONUÇ: Davalı ...vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda (2) ve (3) nolu bentte yazılı nedenlerle kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK"nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK"un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, davalı ...vekilinin diğer temyiz itirazlarının yukarıda (1) nolu bentte yazılı nedenlerle reddine, taraflarca HUMK"un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 17.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.