MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, vekiledeni ile davalının kat mülkiyeti kurulu 949 ada 73 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan 12 numaralı bağımsız bölümün ½ ‘şer hisse sahibi paydaşları olduğunu, aynı zamanda eş olan tarafların ... 3. Aile Mahkemesinin 18.12.2006 tarihinde kesinleşen ilamı ile boşanmalarına karar verildiğini, davalının 2009 yılından bu yana dava konusu bağımsız bölümü kiraya vermesine rağmen vekiledeninin hissesine düşen kira bedelini ödemediğini öne sürerek, 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalı duruşmada alınan beyanlarında, dava konusu bağımsız bölümün satın alındığı tarihten bu yana kiraya verildiğini, birçok zaman boş kaldığını, hali hazırdaki kiracının yaklaşık beş ay, ondan önceki kiracının ise yaklaşık on yıl boyunca taşınmazda oturduğunu, aldığı kiralar karşılığında evin zorunlu giderlerini karşıladığını açıklayarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın taraflar arasında 1/2 oranında tapuya kayıtlı olduğu, taşınmazın davalı tarafından kiraya verilerek tasarruf edildiği, alınan ek bilirkişi raporuna göre dava tarihinden geriye doğru beş yıllık ecrimisil bedelinin 10.490,78 TL olduğu, her ne kadar davalı tarafından dava konusu taşınmazın için bir kısım masraflar yapıldığı ve kira bedelinden düşülmesi talep edilmiş ise de, davalının cevaplarını süresinde ileri sürmediği gibi anılan hususların ayrı bir dava konusu olacağı gerekçesi ile taleple bağlı kalınarak davanın kabulü ile; 10.000,00 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm yasal süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine, takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, davalının aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK"nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde hükme esas alınan bilirkişi ek raporunda mevcut hesaplama yönteminin Daire uygulamasına aykırı düştüğü anlaşılmaktadır.İlk raporda, 09.04.2009-09.04.2014 tarihleri arasına ilişkin aylık kira bedelinin 400,00 TL olarak tespit edilerek hesaplama yapıldığı, aylık kira bedeli tespitinin hangi kriterler baz alınarak yapıldığının denetime olanak sağlayacak şekilde rapor içeriğinde gösterilmediği, Mahkemece, her bir yıla ilişkin kira bedelinin ayrı ayrı hesaplanmasının istenmesi üzerine düzenlenen ek raporda, kök rapordan ayrılma gerekçeleri gösterilmeden yine soyut şekilde her bir yıl için farklı kira bedeli belirlenerek hesaplama yapıldığı, bunun yanısıra emsal araştırması yapılmadığı görülmektedir.
Bu durumda, Mahkemece, Daire uygulamalarına uygun şekilde emsallere göre araştırma yapılıp, ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınmak suretiyle hesaplama yaptırılarak ilk dönem için miktarın belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda talep miktarı ve kazanılmış müktesep haklar gözetilerek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken bu hususları içermeyen bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün 6100 sayılı HMK"nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, taraflarca HUMK"un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.01.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.